跟踪评级报告 上海新世纪资信评估投资服务有限公司 Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co, Ltd 评级对象： 上海爱建集团股份有限公司及其发行的 18 爱建 01 与 19 爱建 01 18 爱建 01 19 爱建 01 主体展望债项评级时间 主体展望债项评级时间 本次跟踪： AA+稳定AA+19 年 5 月 29 日 AA+稳定AA+19 年 5 月 29 日 前次跟踪： 首次评级： AA+稳定AA+18 年 7 月 18 日 AA+稳定AA+19 年 3 月 19 日 金额单位：人民币亿元 称“本评级机构”）对上海爱建集团股份有限公 发行人母公司数据： 司（以下简称“爱建集团”、“发行人”、“该公司” 货币资金 600 130 554 1391 或“公司”）及其发行的 18 爱建 01 与 19 爱建 01 总负债 2958 2990 4806 5976 的跟踪评级反映了 18 年以来爱建集团在信托 所有者权益 4278 4467 6387 6623 业务、租赁业务等方面保持优势，同时也反映了 经营性现金净流入量 010 130 762 186 公司在信用风险管理方面继续面临压力。 发行人合并数据及指标： 总资产 15663 16751 26103 26863 主要优势： 总负债 9271 9647 16435 16836 爱建集团具有信托和租赁牌照并参股证券公 刚性债务 5991 5823 11705 司。作为一家以金融为主业的综合性集团公司， 所有者权益 6392 7104 9669 10027 具有较好的业务发展基础。 营业收入 1605 2334 2654 857 净利润 6 830 1158 264 爱建集团作为整体上市的综合性集团公司，可 经营性现金净流入量 190 1194 284 501 依托资本市场，为子公司的发展提供较好的资 EBITDA 958 1313 1800 本补充渠道。 资产负债率[%] 5919 5759 6296 6267 爱建集团财务杠杆水平较低，未使用的银行授 长短期债务比[%] 7336 5430 9171 13742 信余额较为充足，财务弹性较好。 权益资本与刚性债务 比率[%] 10670 127 8104 8329 均瑶集团作为爱建集团第一大股东，能够在业 流动比率[%] 6836 6685 7568 12407 务及资源上为公司提供支持。 现金比率[%] 2668 2606 2889 4739 利息保障倍数[倍] 1234 1061 1224 EBITDA利息支出[倍] 1266 1083 1278 主要风险： EBITDA刚性债务[倍] 0 022 0 爱建集团各核心子公司发展均衡性有待提升， 注：发行人数据根据经审计的 1618 年及未经审计的 19 目前盈利主要来源于信托业务和融资租赁业 年第一季度财务数据整理、计算。 爱建信托非事务管理型信托业务行业集中度 和地域集中度较高，加之爱建租赁项目行业集 中度的上升将持续考验爱建集团的信用风险 分析师 管理能力。 刘兴堂 liuxingtangshxsjcom 在爱建集团资产规模和业务范围明显扩大，内 李玉鼎 lydshxsjcom 部协同效应有所体现的同时，内部风险管控体 Tel：(021) 63501349 Fax (021)63500872 系仍需进一步完善。 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F 随着股权的变更和业务规模的不断扩大，爱建 shxsjcom 集团将持续面临业务整合和人员补充压力。 按照上海爱建集团股份有限公司 18 年公开发行公司债券(第一期)(品种一)（以下 简称 “18 爱建 01”）信用评级和上海爱建集团股份有限公司 19 年公开发行公司债券 （第一期）（以下简称“19 爱建 01”）的跟踪评级安排，本评级机构根据爱建集团提供的 经审计的 18 年财务报表、未经审计的 19 年第一季度财务报表及相关经营数据，对 爱建集团的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并 结合行业发展趋势等方面因素，进行了定期跟踪评级。 爱建集团于 18 年 12 月完成 18 爱建 01 的发行；于 19 年 3 月完成 19 爱建 01 的发行，公司已发行债券情况见下表。 图表 1 公司已发行债券概况 债项名称 发行金额（亿元） 期限（天年） 发行利率（%） 起息日 本息兑付情况 18 爱建 01 5 1+1+1 540 181225 无异常 19 爱建 01 15 2+1 534 19328 无异常 资料来源：爱建集团 该公司形成了以信托业务和租赁业务为经营主体，其他业务协同发展的业务格局。 跟踪期内，爱建信托主动降低通道业务规模，提升主动管理业务规模，整体经营水平稳 定提升；爱建租赁加大了医疗、教育行业的业务投放力度，在华瑞租赁注入公司后，公 司融资租赁业务实力得到进一步增强。公司其他子公司经营水平仍需提高，盈利稳定性 该公司形成了以信托业务和租赁业务为经营主体，其他业务协同发展的业务格局。 近年来，在信托业务和租赁业务推动下，公司营业总收入及净利润逐年稳定增长，16 18 年公司分别实现营业收入 1605 亿元、2334 亿元和 2654 亿元，实现净利润 6 亿元、830 亿元和 1158 亿元。 从营业总收入和净利润构成看，随着爱建信托资产规模的稳定增长，其已成为该公 司最主要的盈利来源之一；得益于融资租赁行业的快速扩张，爱建租赁亦对公司多样化 发展形成了一定补充，近年来已成为公司净利润贡献的主要来源之一；其余核心子公司 方面，各公司业务发展上均有一定突破及进展，但整体盈利稳定性亟需进一步提高。 图表 2 爱建集团及其子公司营业收入和净利润情况（单位：百万元、%） 16 年 17 年 18 年 营业总收入 金额 比例 金额 比例 金额 比例 爱建信托 107339 6689 166340 7127 170563 6427 爱建资产 8141 507 13368 573 未披露 爱建产业 15709 979 37146 1591 未披露 爱建租赁 26551 1654 24982 1070 28000 1055 爱建资本 025 002 062 003 未披露 爱建财富 093 006 105 005 未披露 爱建集团 160480 233410 265399 16 年 17 年 18 年 金额 比例 金额 比例 金额 比例 爱建信托 57883 9328 89551 10792 110760 9563 爱建资产 1903 307 2652 3 13141 1135 爱建产业 578 093 966 116 036 003 爱建租赁 10101 1628 9285 1119 8541 737 爱建资本 133 021 037 004 086 007 爱建财富 2 033 705 085 009 001 爱建集团 650 82977 115824 资料来源：爱建集团 A 信托业务 爱建信托前身为上海爱建金融信托投资公司，成立于 1986 年，初始注册资本 10 亿 元。12 年 6 月爱建集团定向增发后，爱建信托完成了重新登记和更名。截至 17 年 末，爱建信托注册资本为 30 亿元。跟踪期内，公司通过非公开发行股票募集资金，并 由上海爱建纺织品有限公司、上海爱建进出口有限公司分别向爱建信托增资，18 年末 爱建信托注册资本增至 4603 亿元。 爱建信托是该公司最主要的收入和利润来源，其业务主要可以分为信托业务和自营 业务。爱建信托信托业务主要包括融资类信托、投资类信托、事务管理类信托等；自营 业务主要包括自营资金贷款以及金融产品投资、金融股权投资等投资业务。 信托业务方面，跟踪期内，爱建信托主动降低通道业务规模、提升主动管理业务规 模。在业务创新方面，爱建信托在城市更新、消费金融、供应链金融、特定目的信托等 领域持续推进，落地了多个相关领域新型业务。截至 18 年末，爱建信托信托资产规 模为 254123 亿元，其中信托贷款金额为 97866 亿元，长期股权投资金额为 38939 亿 元，分别占信托业务总规模的 3851%和 1532%。长期股权投资中非事务管理型股权投 资 11272 亿元。 贷款 66099 33 100859 3031 97866 3851 交易性金融资产 21285 1069 39350 1182 22395 881 可供出售金融资产 42664 2143 44355 1333 24588 968 长期股权投资 17442 876 55249 1660 38939 1532 长期应收款 48369 2430 80528 24 57278 2254 其他 3216 162 12427 374 13057 514 合计 199075 10000 332768 10000 254123 10000 资料来源：爱建信托 1618 年度报告 自营业务方面，18 年末爱建信托自有资金投资余额为 8746 亿元，自营贷款余额 为 780 亿元。自有资金投资中，信托计划投资余额为 6872 亿元，占自有资金投资的 7857%；股权类投资余额为 129 亿元；基金类投资余额为 964 亿元；债权类投资余额 为 700 亿元。爱建信托自营业务信托计划投资主要为对自有信托产品的投资；自营长期 股权投资分别为对柏瑞爱建资产管理（上海）有限公司、上海正浩资产管理有限公司、 天安保险股份有限公司以及上海汇付互联网金融信息创业股权投资中心（有限合伙）的 图表 4 爱建信托自营资产运用情况（单位：亿元、%） 16 年末 17 年末 18 年末 资产运用 金额 占比 金额 占比 金额 占比 货币资产 130 233 886 1224 225 226 交易性金融资产 586 1051 334 462 002 002 贷款及应收款 1074 1926 1152 1592 1560 1566 可供出售金融资产 3611 6477 4652 6429 8028 8058 长期股权投资 028 050 043 059 043 043 其他 146 262 169 234 104 105 合计 5575 10000 7236 10000 9962 10000 资料来源：爱建信托 1618 年度报告 近年来，爱建信托各项业务经营情况良好，新增项目规模不断增长。跟踪期内，爱 建信托主动压缩通道类业务的投放规模，加快主动管理类业务发展，18 年末新增项目 中非事务管理型项目规模稳定增长，但整体新增项目规模降幅较大，事务管理型项目在 新增项目中占比亦有所下降。1618 年，因到期清算事务管理类信托项目规模不断 增长，爱建信托清算项目加权年化信托报酬率持续下滑。因跟踪期内注册资本增至 4603 亿元，18 年爱建信托资本利润率与上年基本持平。 图表 5 爱建信托新增项目情况（单位：亿元） 新增项目 16 年末 17 年末 18 年末 非事务管理型 41974 41579 54432 事务管理型 109145 236056 61044 合计 151119 277635 115476 资料来源：爱建信托 1618 年度报告 已清算结束非事务 16 年 17 年 18 年 管理型信托项目 实收 报酬率 实收 报酬率 实收 报酬率 证券投资类 121 009 083 056 1250 038 股权投资类 2522 270 1317 337 2802 370 融资类 11149 228 16267 347 17103 317 其他类 3997 1 9613 148 4334 078 已清算结束事务 16 年 17 年 18 年 管理型信托项目 实收 报酬率 实收 报酬率 实收 报酬率 证券投资类 365 464 5102 035 248 023 股权投资类 1978 014 34245 027 5240 019 融资类 17741 013 27148 013 46042 015 其他类 2443 018 15427 017 58352 024 清算项目合计规模及加权年化信托报酬率 40316 112 1091 084 155371 061 资本利润率 1528 32 30 资料来源：爱建信托 1618 年度报告 总体而言，近年来爱建信托业务规模实现了较快增长，整体盈利水平亦持续提升。 跟踪期内，爱建信托主动控制信托规模，调整信托业务结构，加强业务主动管理能力。 但非事务管理型信托业务规模的不断扩大也将对爱建信托新增管理、存量管理、期间管 理等多方面管理能力提出了进一步的要求。 B 融资租赁业务 爱建租赁为该公司主要净利润来源之一。爱建租赁成立于 13 年 4 月，由爱建股 份和爱建香港共同发起设立。后经多次增资扩股，爱建租赁注册资本增至 1100 亿元。 得益于融资租赁行业良好的发展环境以及市场人员积累的客户资源，近年来爱建租赁业 务取得了较快发展。截至 18 年末，爱建租赁资产总额为 4427 亿元，所有者权益为 1138 亿元，18 年爱建租赁实现营业总收入 280 亿元，净利润 085 亿元。 在业务发展方面，16 年，爱建租赁在推进传统教育类租赁项目的基础上，实现了 租赁业务的多样性，在基础设施、环保类方面的租赁规模和占比逐步扩大；同时，爱建 租赁探索以联合租赁及收购优质租赁资产的方式，提高了其在租赁市场占有率。17 年， 在传统政信业务压缩的形势下，爱建租赁向民办学校设备租赁、光伏设备租赁等多个业 务方向创新转型。18 年，爱建租赁着力转变传统政信类业务模式，推进以公用事业企 业为承租人，以自有固定资产为租赁物的业务。 从业务行业分布看，爱建租赁业务以教育和城市基础设施行业为主，1617 年 末两者金额合计占比均为 90%以上，18 年 9 月末占比有所下降。其中，教育行业以 基础教育为主；城市基础设施以水务设施建设为主。 图表 7 爱建租赁业务承租人行业分布情况 (单位：亿元、%) 16 年末 17 年末 18 年 9 月末 金额 占比 金额 占比 金额 占比 医院医疗 151 487 108 351 2 710 生产加工 017 055 011 036 000 000 节能环保 023 073 072 234 140 453 教育 1690 5440 1012 3291 590 1908 从租赁方式来看，爱建租赁融资租赁业务以售后回租为主，从项目投放期限分布看， 期限一般为 35 年，按月或按季收取租金。 从客户集中度看，跟踪期内，爱建租赁前五大客户及最大单一客户长期应收款金额 和占比均有所下降。截至 18 年末，公司前五大客户长期应收款余额合计和最大单一 客户长期应收款余额占总长期应收款余额比例分别为 1321%和 432%，分别较年初降 低 515 个百分点和 146 个百分点。 图表 8 爱建租赁前五大客户情况(单位：亿元、%) 承租方名称 租赁资产余额 占比 客户一 141 432 客户二 083 252 客户三 070 214 客户四 070 213 客户五 069 211 合计 433 1321 资料来源：爱建租赁（截至 18 年末） 此外，该公司分别于 18 年 5 月 9 日、18 年 5 月 31 日召开七届 27 次董事会 议、18 年第一次临时股东大会，审议通过《关于受让上海华瑞融资租赁有限公司 100% 股权暨关联交易的议案》，同意由爱建集团受让吉祥航空所持华瑞租赁 75%股权，由子 公司爱建香港受让上海吉祥航空香港有限公司（以下简称“吉祥香港”）所持上海华瑞 融资租赁有限公司 25%股权。公司及爱建香港于 18 年 9 月 29 日完成华瑞租赁股权交 割事宜，华瑞租赁成为公司全资子公司。 华瑞租赁成立于 14 年 8 月，设立时注册资本为 170 亿元，18 年末注册资本为 10 亿元，主营业务为飞机、备用发动机等租赁业务。截至 17 年末，华瑞租赁已与 吉祥航空开展 9 架飞机的经营租赁业务、4 架飞机的融资租赁业务，与九元航空开展 5 架飞机的经营租赁业务，经营情况稳定。截至 18 年末，华瑞租赁总资产为 5190 亿 元，净资产为 1382 亿元，18 年华瑞租赁实现营业收入 562 亿元，净利润 085 亿元。 总体而言，爱建租赁实现了业务规模的快速增长，但在传统政信业务压缩的形势下， 爱建租赁业务增速有所放缓。跟踪期内，爱建租赁项目客户集中度有所下降，但项目行 业分布逐步向城市基础设施领域集中。在华瑞租赁完成资产注入后，爱建集团融资租赁 业务结构和行业分布得到一定优化，但仍需防范因行业波动对其产生的影响。 C 其他业务 除通过爱建信托和爱建租赁开展信托业务和融资租赁业务外，该公司于 13 年成 立了爱建资产、爱建产业、爱建财富和爱建资本分别从事不动产投资与资产管理、实业 资产管理、第三方财富管理和私募股权投资业务。上述子公司因成立时间仍较短，虽各 图表 9 爱建资产、爱建资本、爱建财富及爱建产业经营情况（单位：百万元） 注册资本 总资产 净资产 净利润 爱建资产 25000 158546 31537 131 爱建资本 10000 9867 9541 086 爱建财富 5000 4709 4333 0001 爱建产业 400 35010 26523 036 资料来源：爱建集团（截至 18 年末） 此外，该公司及子公司上海方达投资发展有限公司合计持有爱建证券有限责任公司 （以下简称“爱建证券”）4886%股权。爱建证券于 02 年经中国证监会批准成立，主 要股东为上海陆家嘴金融发展有限公司和上海爱建集团股份有限公司。爱建证券是拥有 证券经纪、证券投资咨询、与证券交易和证券投资活动有关的财务顾问、证券承销与保 荐、证券自营、证券资产管理、证券投资基金代销、融资融券、代销金融产品等业务资 格的全牌照、综合类证券公司。截至 18 年末，爱建证券全国设有 10 家分公司和 37 家营业部。同年末，爱建证券资产总额为 4432 亿元，所有者权益为 1312 亿元，18 年实现营业收入 164 亿元，净亏损 100 亿元。 2 风险管理 该公司建立了较为完备的风险管理体系，同时，各子公司风险管理体系也在逐步构 建，公司信用风险管理体系尚可满足其业务需要。公司子公司信托业务非事务管理型信 托资产地域集中度较高且以房地产类项目为主，租赁业务项目行业分布亦向城市基础设 施类集中，在地方政策及市场趋势尚不明朗的情况下，公司的信用风险管理能力将持续 该公司建立了符合监管要求并与其业务发展相适应的风控体系与实施举措。跟踪期 内，为了进一步加强法律合规和风险管理工作，公司对内部部门设置进行了调整优化， 进一步充实合规风控人员，增强风险管理力量，为公司和子公司风控体系建设搭好顶层 框架。期间，公司指导各子公司修订完善项目评审、行业风险、期间管理等多项制度， 并开展了点对点的风险专项检查工作，确保后续健康发展。同时，公司还着力落实合规 风控工作的前移与下沉，印发了《关于主要控股子公司合规、风控、审计条线人事工作 安排的通知》，明确集团职能总部人员专门对口各子公司，实施专业化管理，帮助子公 司建设和完善风控架构，推动子公司出台了风险分类制度。 A 信用风险 该公司面临的信用风险主要来自爱建信托的集合信托计划和自营贷款，以及爱建租 赁的应收融资租赁款。 爱建信托方面，其根据内外宏观经济环境的变化，定期对风险政策进行调整，并据 此对各类型业务的开展进行指导。对于传统类业务，爱建信托根据业务类型的不同，分 别针对房地产和信政类业务制定了区域评价体系；对于新型业务，爱建信托制定业务尽 调和风控指引，引导业务有序开展。爱建信托注重对交易对手的尽职调查和评估交易对 手的信用，根据集中度，对交易对手实施限额管理，关注交易对手的现金流覆盖率和整 体信用情况；同时，注重抵押物和其他抵质押品的确权及兑付保障效力，及时制定期间 管理方案和风险预案，并落实对口部门，从事前、事中、事后三个维度对信用风险进行 综合管理。 爱建信托信托业务以房地产投资类业务为主，该类业务主要集中在江浙沪地区。对 于房地产投资类信托业务，爱建信托一方面通过加强资产准入管理，坚持房地产三维评 价体系，定期调整、细化房地产风险政策，优选展业区域，加强与头部交易对手和发展 潜力好的区域龙头合作，并匹配风险可控的交易方案，从而在资产层面加强市场风险的 管控。另一方面，通过不断优化提升资产期间管理水平，加强期间主动管理和价格监控， 加大研发和系统支持，密切监测区域土地、房屋销售价格，防范因价格波动对信托财产 产生的负面影响。爱建信托在贷后管理方面引入爱建资产进行现场监管，同时业务部门 定期回访排查。对于基础设施建设类信托项目，爱建信托根据其风险政策，基于研发部 定期出具的区域研究报告，对全国 278 个地级市根据资源禀赋、经纪发展、人口状况、 财政文件、房地产市场等综合评定打分，只有评级为“中”等级以上的城市才可以展业。 18 年末，爱建信托信托贷款余额为 97866 亿元，占信托业务总规模的比重为 3851%。其中，1 年内到期贷款占贷款总额的 4059%；12 年内到期贷款占贷款总额的 2811%；逾期贷款 380 亿元，占贷款总额的比重为 039％。同年末，爱建信托信托资产 投向金融机构、工商企业和房地产行业的占比分别为 2460%、2384%和 2211%。 18 年末，爱建信托自营业务贷款余额 780 亿元，绝大部分为抵押和质押借款， 贷款主要投向房地产业、建筑业、批发和零售业以及制造业，尚无逾期贷款发生。同期 末爱建信托委托贷款余额 572 亿元，委托贷款主要系历史遗留委托业务。 爱建租赁信用风险主要来自其发放的应收融资租赁款。截至 18 年末，应收融资 租赁款（含一年内到期）余额为 3274 亿元，其中分类为正常类和关注类的金额分别为 3123 亿元和 146 亿元，单项计提减值准备的应收融资租赁款金额为 005 亿元。爱建租 赁通过收取保证金防范风险，对直租类、回租类以及涉及新能源的项目收取 2%至 13% 的保证金。爱建租赁的风险控制措施主要包括：（1）企业客户均由其实际控制人提供无 限连带责任担保，同时对担保方进行审查，若担保方资质未达到标准，需要增加担保措 施；（2）事业单位客户主要考察财力及其对事业单位的支持力度，后续资金需给出 明确安排。 该公司对贷款和长期应收款按资产质量分为正常、关注、次级、可以和损失类，分 别计提减值损失 1%、2%、25%、50%和 100%。对应收款项类余额前 5 名或应收账款余 额占 10%以上的款项进行单独减值测试，如单独测试未发生减值的则按账龄分类进行组 合计提。公司对于次级、可疑和损失认定标准为逾期 90180 天、180360 天和 360 天以 上。18 年末，爱建信托自营资产中信用风险资产合计为 9858 亿元，不良信用资产合 计为 083 亿元，整体不良资产率为 084%，较年初下降 038 个百分点。 近年来，随着爱建信托自营业务扩张和爱建租赁业务的开展，该公司有信用风险敞 口的资产（以下简称“信用风险资产”）规模随其总资产增长有一定程度上升。跟踪期 内，得益于非公开发行股票的完成，公司总资产规模快速增长使得公司信用风险资产占 比有所下降，18 年末，公司信用风险资产占比为 3185%。 发放贷款及垫款 1798 1148 2418 1444 1514 580 一年内到期的非流动资产 1129 721 1365 815 2679 1026 长期应收款 21 1405 51 1224 2452 939 其他应收款* 417 266 379 226 1668 639 小计 5544 3540 6213 3709 8313 3185 总资产 15663 10000 16751 10000 26103 10000 资料来源：爱建集团 注：其他应收款=应收票据+应收账款+应收利息+其他应收款+应收股利。 整体来看，因爱建信托主动管理类信托业务中融资类业务占比较高，且地域和投向 行业集中度较高，租赁业务项目行业分布亦向城市基础设施类集中，未来在地方政策及 市场趋势尚不明朗的情况下，该公司的信用风险管理能力仍将持续承压。 B 流动性风险 该公司表内的流动性风险主要指公司由于资金不足或资产无法及时变现而导致其 无法覆盖到期债务的风险。公司通过监控公司现金余额、可随时变现的有价证券以及对 未来 12 个月现金流量的滚动预测，使公司在合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债 从资产负债结构来看，1618 年末，该公司合并口径资产总额分别为 15663 亿 元、16751 亿元和 26103 亿元。各期末公司流动资产占比分别为 2334%、2495%和 2485%。18 年末公司流动资产主要为货币资金及一年内到期的非流动资产，其中受 限货币资金金额为 196 亿元，一年内到期的非流动资产主要为一年内到期的长期应收 款和一年内到期的可供出售金融资产。1618 年末，公司流动负债分别为 5348 亿 元、6252 亿元和 8573 亿元，主要构成为短期借款、其他应付款和一年内到期的非流动 负债。公司短期借款主要系爱建信托从信托业保障基金公司获得的流动性支持借款。公 司一年内到期的非流动负债主要为一年内到期的长期借款，18 年末一年内到期的长 期借款余额为 1297 亿元。截至 1618 年末，公司流动比率分别为 6836%、6685% 和 7568%。 总体而言，得益于非公开发行股票的完成，该公司表内流动性有所回升，目前能满 足业务运营需要，但公司仍需防范因突发事件导致的流动性风险。 C 市场风险 该公司面临的市场风险主要涉及利率波动、证券市场价格波动、房地产市场价格波 动的风险。 该公司利率敏感性资产主要包括发放贷款、长期应收款及固定收益类投资，截至 18 年末，公司发放贷款及垫款为 1514 亿元，长期应收款为 2452 亿元。公司利率敏 感性负债主要为银行借款，18 年末短期借款为 3781 亿元，长期借款为 6129 亿元。 从具体业务来看，爱建信托的市场风险主要表现在：利率波动、证券市场价格波动、 房地产市场价格波动等方面。当前国内国际宏观经济形势复杂多变，利率市场化进程加 快，证券市场市场化程度提高、去散户化趋势显著，房地产市场区域分化明显、价格受 多方面因素影响。 爱建信托通过对各种有市场风险敞口的资产进行组合化管理，设置各种资产的头寸 限额和指标，来达到控制市场风险的目的。证券类业务市场风险主要反映在信托资金投 资于本市场的证券以及其他金融资产的价格波动，从而影响信托份额的净值。爱建信托 设置单一交易资产限额，防止某一单一交易资产的市场风险过大。对于股票质押融资业 务，爱建信托交易室安排专人对质押标的券逐日盯市，跟踪评估，严格实行补仓平仓制 度。通过涉足多种业务类型和分散客户所处行业领域。此外，爱建信托还通过设置适当 的风险缓释措施控制因利率、证券及金融产品价格波动造成的市场风险。综合来看，爱 建信托对证券投资有比较完善的管理制度，并有恒生资产管理系统和银行间市场交易系 统来支持业务的开展与风险的监控，公司内部设置专门的岗位对投资标的价格进行跟踪。 爱建信托房地产业务的市场风险主要反映在土地和房地产的价格波动，价格的波动 对投资标的价值产生负面影响。在展业区域选择上，爱建信托发挥房地产区域评价体系 的指导作用，优选区域进行展业；鼓励与控盘能力较强的高等级交易对手合作，对项目 报酬率，现金覆盖率等作更高的要求，并在管控方案上，加强爱建信托主动权，从严把 控期间管理方案，以降低因房地产价格波动造成的市场风险。 截至 18 年末，爱建信托信托业务长期股权投资为 38939 亿元，其中非事务管理 型股权投资 11272 亿元；自营业务投资余额 8746 亿元，股票投资余额 031 亿元，股权 类投资余额 129 亿元，信托计划投资余额 6872 亿元。资产分布方面，爱建信托自营业 务房地产业占比为 4213%、基础产业占比为 1811%、金融机构占比为 1367%，房地产 业占比较高；信托业务金融机构占比为 2460%、工商企业占比为 2384%、房地产业占 比为 2211%。整体来看，目前房地产市场调控趋紧，未来走势较为复杂存在一定不确定 性，爱建信托市场风险管理能力仍将面临一定挑战。 D 操作风险 为优化内部管控，改进授权体系，该公司重点加强对基本管控中重大事项的筹划、 决策和管理，并通过进一步完善经营工作例会制度，加强经营班子日常交流和沟通；同 时，公司下移经营权限，启动子公司业务授权事项及权限调整工作，根据各子公司的发 展阶段和业务模式成熟度不同，形成新的授权方案；此外，公司在流程管理上强调对报 审事项建立子公司与主会审职能总部之间的事前预沟通机制，对子公司的规模大、难度 高、时间紧以及创新类项目，主会审部门提前介入，召开联审会讨论，提高审批效率， 推动子公司业务。 整体而言，该公司对于其控股子公司已经建立了较为健全的管控制度，公司的管理 层对内部风险控制重视度明显加强。随着公司业务的逐渐开拓，公司仍需不断完善内部 风险控制制度，强化风险控制理念。 根据公开市场信息及该公司 1618 年审计报告，公司控股股东、母公司及下属 核心子公司未发生重大工商、质量、安全事件，无违约情况发生，存续债务付息正 重大诉讼方面，该公司全资子公司爱建信托于 14 年 12 月收到上海一中院签发的 应诉通知书及民事起诉状，原告方大炭素新材料科技股份有限公司（以下简称“方大 炭素”）诉爱建信托等承担股东出资款不到位所导致的损失赔偿责任，其中爱建信托承 担股东出资人民币 8690 万元及利息。据爱建信托报告，该诉讼系爱建信托作为信托代 持股东所引发的法律纠纷，所涉股东出资问题，经初步核查，已按法定程序完成，依 法不应承担其他责任，爱建信托公司已积极应诉。之后原告方大炭素以证据尚不完善 为由，向上海一中院申请撤回对被告爱建信托公司的起诉。后该案移送至北京市第四 中级人民法院审理。16 年 3 月，方大炭素向北京市第四中级人民法院书面申请追加 爱建信托公司为共同被告。17 年 7 月 13 日，爱建信托收到北京市第四中级人民法院 送达的一审民事判决书（【15】四中民（商）初字第 00124 号），判决爱建信托在未 出资资本金以及利息范围内向原告承担补充赔偿责任，随后爱建信托公司积极提起上 诉。截至 18 年末，案件仍在审理中。 该公司关联交易主要涉及商品购销、房产租赁以及股权转让、共同投资等。 图表 11 公司关联交易情况 （单位：亿元） 关联交易内容 与公司关系 定价方式 16 年 17 年 18 年 向关联方购买的资金信托计划 其中：爱建信托 控股子公司 双方协议价格 3158 1614 35 向关联方购买信托计划取得的收益 其中：爱建信托 控股子公司 双方协议价格 188 153 458 关联收益占营业收入的比例 1171% 657% 1725% 注：根据爱建集团 1618 年年度报告整理 跟踪期内，该公司财务杠杆维持在合理水平，经营活动现金获取能力有所减弱， 货币资金存量充裕，资产质量总体较好，债务偿付能力很强。但公司业务扩张较迅 速，后续公司也因此面临持续的资本补充压力。 立信会计师事务所对爱建集团 18 年财务数据进行了审计，并出具了标准无保留 意见的审计报告。公司执行《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则。公 司在历次审计检查中未发现重大问题、未出现重大资产损失，未接受过通报、批评等 18 年，该公司对直接投资持有及因合并信托计划而在结构化主体中享有权益综 合考虑在该等结构化主体中拥有的权力及参与其相关活动而享有可变回报等控制因 素，认定将 18 个结构化主体纳入合并财务报表范围。纳入合并报表范围的结构化主体 为资产总额为 5137 亿元，本期净利润为 154 亿元。公司持有的上述结构化主体账面价 值为 4031 亿元，增加合并财务报表中的期末资产金额为 1106 亿元，减少合并财务报 表本期净利润为 0 05 亿元。 截至 18 年末，该公司经审计的合并口径总资产为 26103 亿元，总负债为 16435 亿元，所有者权益为 9669 亿元。18 年公司实现营业总收入 2654 亿元，净利润 1158 亿元。 2 公司偿债能力 （1） 债务分析 得益于持续的经营积累，该公司自有资本实力逐步增强。1618 年末，公司所 有者权益分别为 6392 亿元、7104 亿元和 9669 亿元。从净资产构成看，公司所有者 权益以实收资本、资本公积和未分配利润为主，18 年末占比分别为 1677%、4184% 和 3394%。 该公司负债规模尚处于合理水平，1618 年末，合并口径负债总额分别为 9271 亿元、9647 亿元和 16435 亿元；同期末资产负债率分别为 5919%、5759%和 6296%，负债规模的快速增长主要系华瑞租赁纳入合并报表范围所致，公司负债水平 主要受子公司融资租赁业务的影响而波动。 1618 年末，该公司流动负债占总负债的比重分别为 5768%、6481%和 5216%。该公司流动负债以短期借款、其他应付款和一年内到期的非流动负债为主。 18 年末，短期借款主要系爱建信托信保基金借款；其他应付款主要为非合并关联方 往来款 1072 亿元、暂收待结算已到期 ABS 项目款项 402 亿元和非关联方往来款 368 亿；一年内到期的非流动负债主要以一年内到期的长期借款为主。 该公司非流动负债主要为长期借款，1618 年末长期借款占非流动负债的比重 分别为 5338%、6883%和 7796%。18 年末公司长期借款余额为 6129 亿元，较年 初增加 3792 亿元，主要系华瑞租赁纳入合并报表范围所致。 整体来看，该公司负债规模处于合理水平，负债主要系子公司融资租赁业务资金 需求增长所致。未来随着公司债券发行及融资租赁业务规模的持续扩张，公司负债水 平将进一步上升。 （2） 现金流分析 1618 年，该公司经营活动产生的现金流量净额分别为190 亿元、1194 亿元 和 284 亿元。17 年公司经营活动产生的现金流量净额呈净流入状态，主要系公司收 取利息、手续费及佣金净增加额同比增加所致。18 年公司经营活动产生的现金流量 净额同比降幅较大主要系融资租赁及保理公司业务收款净流出增加所致。 1618 年，该公司投资活动产生的现金流量净额分别为3527 亿元、393 亿 元和4182 亿元，16 年投资活动产生的现金流量净流出额同比增长 13852%，主要 系股权性投资及信托计划、基金等投资增加所致；18 年较上年同期减少 3790 亿 元，主要系股权性投资及信托计划等投资增加所致所致。 1618 年，该公司筹资活动产生的现金流量净额分别为 3556 亿元、392 亿元 和 3835 亿元。16 年筹资活动产生的现金流量净额同比增长 19701%，主要系公司 借款增加所致；17 年同比减少 11103%，主要系公司合并集合信托计划二产生的实 收信托资金减少所致；18 年增至 3835 亿元主要系公司完成定向增发、发行公司债 及银行借款增加所致。 （3） 资产质量分析 随着信托和融资租赁业务的持续发展，该公司资产规模逐年增长，1618 年 末，公司合并口径资产总额分别为 15663 亿元、16751 亿元和 26103 亿元。公司非流 动资产占比相对较高，18 年末公司非流动资产占总资产的比为 7515%；同期末公司 流动比率和速动比率分别为 7568%和 6915%，资产流动性指标表现较好。 1618 年末，该公司流动资产分别为 3656 亿元、4180 亿元和 6488 亿元。公 司流动资产主要由货币资金和一年内到期的非流动资产构成，18 年末分别占流动资 产的 2372%和 4130%。其中，一年内到期的非流动资产为 2679 亿元，主要系融资租 赁业务形成的长期应收款；货币资金余额为 1539 亿元，主要为银行存款，其中受限 资金资金规模为 196 亿元。 1618 年末，该公司非流动资产分别 108 亿元、12571 亿元和 19616 亿 元，主要由可供出售金融资产、长期应收款和固定资产构成。18 年末上述科目余额 分别为 7723 亿元、2452 亿元和 5067 亿元，占非流动资产的比重分别为 3937%、 1250%和 2583%。其中，可供出售金融资产主要系公司信托计划及成本法核算的股权 投资；长期应收款主要系公司融资租赁款；固定资产主要系华瑞租赁纳入合并报表范 围后，固定资产中用于抵押的专用设备（飞机）账面价值为 4610 亿元。 3 公司盈利能力 近年来，随着爱建信托及爱建租赁业务的稳定发展，该公司营业总收入及利润增 长明显，1618 年公司营业总收入分别为 1605 亿元、2334 亿元和 2654 亿元，净 利润分别为 6 亿元、830 亿元和 1158 亿元。 从具体业务来看，爱建信托营业收入以手续费及佣金收入和利息收入为主，跟踪 期内爱建信托主动推进业务转型，新增项目逐步转变为以非事务管理型为主，18 年 爱建信托净利率增至 6494%，为各子公司中最高。爱建租赁业务较依赖银行借款，营 业成本中利息支出较为显著，净利率低于爱建信托。华瑞租赁经营稳定，整体净利率 随资产规模提升有小幅增长。其余子公司业务规模较小，尚未形成较为稳定的盈利模 式，收入和利润基数较小，净利率波动幅度较大。 1618 年，该公司期间费用分别为 546 亿元、705 亿元和 822 亿元，期间费 用率分别为 5810%、5100%和 5064%，其中管理费用占比较高，各期占比分别为 8633%、8189%和 8407%，其中职工薪酬占比最高，主要系公司业务发展需要，人才 储备增加所致；销售费用主要为运费及包干费、差旅费和咨询费；1618 年公司财 务费用分别为 067 亿元、115 亿元和 124 亿元。 1618 年，该公司资产减值损失金额分别为 050 亿元、057 亿元和 056 亿 元。17 年公司资产减值损失主要为可供出售金融资产减值损失 060 亿元、坏账损失 转回 10718 万元和发放贷款及垫款减值损失转回 15434 万元。18 年公司资产减值 损失主要为坏账损失 055 亿元和发放贷款及垫款减值损失 77 万元。 16 年 11 月，哈爱达诉爱建信托通过 11 年 6 月 7 日《关于债权债务清理及遗 留事项处理整体框架协议书》及后续协议取得原告及第三人财产均无效，依法应返还 或恢复原状，如不能返还，则应赔偿相关方相应损失等。此后哈爱达仅完成抵债房产 的预售登记工作，抵押部分的债务未予清偿，迟迟未依法据约向爱建信托交付抵债房 屋并完成产权变更登记。为维护信托计划持有人的权益，爱建信托于 17 年 11 月， 将哈爱达与颜立燕等作为被告依据不同的标的物，分三案向上海市第一中级人民法院 提起诉讼，要求哈爱达与颜立燕被告依据所签订的《关于债权债务清理及遗留事项处 理整体框架协议书》偿还相关债务本金及利息，三案诉讼金额本息合计 862 亿元。 调解协议的达成及执行，将使哈尔滨信托计划所对应的信托资产得到有效落实，保障 了该信托计划项下信托收益人的权益。公司与子公司方达投资所持有该信托计划份额 约为 387 亿元，已计提了 50%资产减值准备（即 1935 亿元）。其中 13 年度已将 169 亿元的信托抵债资产对应的减值准备转回，金额为 085 亿元。通过调解协议的 执行，未来视剩余部分分配获得的信托财产的价值情况将可能转回部分或全部未转回 的资产减值准备。 总体来看，近年来该公司盈利增长主要依赖爱建信托和爱建租赁，其他业务利润 贡献尚不明显。鉴于当前信托行业和融资租赁行业竞争较为激烈，信托业务和融资租 赁业务的盈利能力继续提升较为困难。公司应努力培养信托业务和融资租赁业务的差 异化竞争力，进一步加强内部协同效应及外部机构合作，扩大市场份额，从而提升公 司的收入和利润水平。 该公司业务发展相对较稳定，1618 年，分别实现净利润 6 亿元、830 亿元 和 1158 亿元，为公司债务偿付提供了较好保障。 2 持有较大规模可变现资产 18 年末，该公司资产负债率为 6296%，其中流动资产总额为 6488 亿元，主要 构成为公司持有的货币资金和金融资产等，能够对债务偿付提供较好保障。 3 能够获得股东的大力支持 截至 19 年 3 月末，该公司第一大股东为均瑶集团，持股比例为 2834%，实际控 制人为王均金。公司能够在发展和资金补充方面得到均瑶集团的有力支持。 该公司形成了以信托业务和租赁业务为经营主体，其他业务协同发展的业务格局。 跟踪期内，爱建信托主动降低通道业务规模，提升主动管理业务规模，整体经营水平 稳定提升；爱建租赁加大了医疗、教育行业的业务投放力度，在华瑞租赁注入公司 后，公司融资租赁业务实力得到进一步增强。公司其他子公司经营水平仍需提高，盈 利稳定性较弱。 该公司建立了较为完备的风险管理体系，同时，各子公司风险管理体系也在逐步构 建，公司信用风险管理体系尚可满足其业务需要。公司子公司信托业务非事务管理型 信托资产地域集中度较高且以房地产类项目为主，租赁业务项目行业分布亦向城市基 础设施类集中，在地方政策及市场趋势尚不明朗的情况下，公司的信用风险管理能力 将持续承压。 跟踪期内，该公司财务杠杆维持在合理水平，经营活动现金获取能力有所减弱，货 币资金存量充裕，资产质量总体较好，债务偿付能力很强。但公司业务扩张较迅速， 后续公司也因此面临持续的资本补充压力。 同时，我们仍将持续关注：（1）各子公司发展对该公司盈利水平的影响；（2）公司 信托业务和融资租赁业务行业集中度及信用风险情况；（3）公司内部各板块资产整合 情况；（4）公司整体风险管控体系建设情况及风险管理情况。 经营性现金净流入量[亿元] 190 1194 284 501 投资性现金净流入量[亿元] 3527 393 4182 2370 资产负债率[%] 5919 5759 6296 6267 长短期债务比[%] 7336 5430 9171 13742 权益资本与刚性债务比率[%] 10670 127 8260 流动比率[%] 6836 6685 7568 12407 速动比率［%] 6506 6394 6915 12225 现金比率[%] 2668 2606 2889 4739 利息保障倍数[倍] 1234 1061 1224 营业利润率[%] 5275 4992 5967 4567 总资产报酬率[%] 708 794 805 净资产收益率[%] 1074 1229 1381 净资产收益率*[%] 1023 1234 1387 营业收入现金率[%] 2172 1887 3127 4638 经营性现金净流入量与流动负债比率[%] 444 59 383 640 经营性现金净流入量与负债总额比率[%] 266 1262 218 301 非筹资性现金净流入量与流动负债比率[%] 8698 1382 5259 2386 非筹资性现金净流入量与负债总额比率[%] 5218 847 2989 1123 EBITDA利息支出[倍] 1266 1083 1278 EBITDA刚性债务[倍] 0 022 021 注：表中数据依据爱建集团经审计的 1618 年财务报表及 19 年第一季度未经审计的财务报表整理、计算。 长短期债务比(%) 期末非流动负债合计期末流动负债合计×100% 权益资本与刚性债务比率(%) 期末所有者权益合计期末刚性债务余额×100% 流动比率(%) 期末流动资产合计期末流动负债合计×100% (期末流动资产合计－期末存货余额－期末预付账款余额－期末待摊费用余额)期末流 速动比率(%) 动负债合计)×100% [期末货币资金余额+期末短期投资余额+期末应收银行承兑汇票余额]期末流动负债合 现金比率(%) 计×100% (报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)（报告期列入财务费用的利息支出 利息保障倍数(倍) +报告期资本化利息支出） 毛利率(%) 1－报告期营业成本报告期营业收入×100% 营业利润率(%) 报告期营业利润报告期营业收入×100% (报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)[(期初资产总计+期末资产总 总资产报酬率(%) 计)2]×100% 净资产收益率(%) 报告期净利润[(期初所有者权益合计+期末所有者权益合计)2]×100% 营业收入现金率(%) 报告期销售商品、提供劳务收到的现金报告期营业收入×100% 经营性现金净流入量与流动负债比 报告期经营活动产生的现金流量净额[(期初流动负债合计+期末流动负债合 率(%) 计)2]×100% 经营性现金净流入量与负债总额比 报告期经营活动产生的现金流量净额[(期初负债总额+期末负债总额)2]×100% 率(%) 非筹资性现金净流入量与流动负债 (报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量净额)[(期初流 比率(%) 动负债合计+期末流动负债合计)2]×100% 非筹资性现金净流入量与负债总额 (报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量净额)[(期初负 比率(%) 债合计+期末负债合计)2]×100% EBITDA利息支出[倍] 报告期 EBITDA（报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息） EBITDA刚性债务[倍] EBITDA[（期初刚性债务余额+期末刚性债务余额）2] 注1 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准 注2 刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具 注3 EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销 投 B级 发行人偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高 机 CCC 级 发行人偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高 CC 级 发行人在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务 C级 发行人不能偿还债务 注：除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“”符号进行微调，表示略高或略低于本等 AAA 级 债券的偿付安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 投 AA 级 债券的偿付安全性很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 级 A级 债券的偿付安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 BBB 级 债券的偿付安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 BB 级 债券的偿付安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。 B级 债券的偿付安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 机 CCC 级 债券的偿付安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 CC 级 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债券本息。 C级 不能偿还债券本息。 注：除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。 除因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构、评级人员与评级对象不 存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 本评级机构与评级人员履行了评级调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真 实、客观、公正的原则。 本跟踪评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未 因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。 本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料，评级对象对其提供资料的 合法性、真实性、完整性、正确性负责。 本跟踪评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 本次跟踪评级的信用等级自本跟踪评级报告出具之日起至被评债券本息的约定偿付日有效。在被评 债券存续期内，新世纪评级将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结 论，决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级。 本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料，其版权归本评级机构所有，未经授 权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。
爱建集团(600643)（亿元业务该公司公司建信）
爱建集团：公司及其发行的18爱建01与19爱建01跟踪评级报告190531
