图片素材根据裁判文书整理
这段对话发生在17年的舒芬（化名）身上，她看中了陈某的房子，但由于房子本身有抵押贷款，需要先解抵押再过户，于是卖家陈某（化名）向银行预约办理相关手续。但是为什么说舒芬耽误了办手续的时间？为什么舒芬想买房子又不愿意配合解押？
在二手房交易过程中间，解抵押是常常会遇到的情况，希望通过这个《重庆市高级人民法院民事判决书(18)渝民再85号》的案例，帮助你在处理相关问题时提供参考。
17年，51岁的舒芬准备买重庆渝北的一套房。陈某比她小1岁，有个女儿在外留学，她急着卖房给女儿筹学费和生活费。两个人以65万的价格成交，并签订了《房屋买卖合同》，舒芬也知道这个房子还有贷款未还清，但是谁都没有提要谁来还这笔钱。
两个人商量一下，因为陈某手头紧，决定还是由舒芬来还。但问题在于，用于还贷的房款怎么支付？陈某给了个银行账户，说是还款账户让打款，而舒芬不放心这笔钱打过去是不是安全。
双方僵持40多天，来回争执多次，陈某想解约了。于是舒芬把自己银行账户告诉对方，随后收到25500元的购房定金及商议解约费退款，也是在那时她才知道这个房子的主人竟然另有其人。舒芬左思右想觉得委屈，更何况合同约定违约金是房款的10%，应该为65万。没多久，她以陈某违约为由，将其告上法庭，并要求按合同约定赔偿违约金。
关键矛盾梳理
判决结果
在这个案例中，争议焦点主要有3个：
1、导致买卖合同不能履行的根本原因
由于5月12日双方短信争执中，卖方的态度前后矛盾。开始要求对方解除抵押，但在对方同意后，又以房子不是自己的要求解约。因此导致房屋买卖合同不能履行的根本原因在于陈某。
2、 房屋买卖合同是否已协商解除
在判决书里，可以看到双方短信争论时，发生了文章开头的对话。因为舒芬将银行卡账户发给了陈某，并且要求不要责怪他人，可以看出舒芬接受了解除合同。
3、 陈某是否应当承担违约责任
因陈某的原因导致了合同不能履行，虽然舒芬同意解除合同，但陈某赔付的金额无法证明是协商后，双方同意的违约金额，因此还应按照合同约定价格进行赔付。
基于以上几点判断，虽然一审判决认为导致合同不能履约的原因在舒芬，结果驳回了舒芬的诉讼请求。但是在二审和再审中，舒芬胜诉，要求陈某在判决生效后10日内，按合同价格的10%支付违约金59500元。
如何预防
1、签约前做好房屋查档
看中心仪的房子不要急于签约，了解清楚房屋的所有权人是谁，房屋抵押贷款情况如何后，再判断是否签约，应该和谁签约，以及合同条件应如何约定。
2、不要轻易打款至个人银行卡做房屋解抵押
房屋有抵押贷款，需要买方资金赎回所有权，但又担心房款打入个人银行卡有风险，可以资金存管保障房款安全，再通过正规金融公司提供的服务赎回所有权。
附：相关法律参考
1、《中华人民共和国合同法》第六十一条
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
2、《中华人民共和国合同法》第九十八条
合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4、《中华人民共和国合同法》第一百七十条
试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。对试用期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。
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