在中国楼市回暖之际,高房价和高利率正在冲击美国楼市,美国房地产市场正在快速冷却。

近日,管理资产规模高达9746亿美元(约合人民币6.73万亿元)的全球最大另类资产管理公司、华尔街最大的商业地产业主、私募股权巨头黑石集团,被曝出已违约一只5.62亿美元(约合人民币39亿元)的芬兰商业房地产按揭贷款支持证券。

在去年年中,欧美各国房地产周期普遍见顶之后,2022年下半年频频有资管机构地产管理基金产品出现限制赎回情况。而最新的数据显示,美国30年房贷利率已经飙升到6.65%,直逼前期高点7%。而在美国热门地区城市的房地产价格已经在今年1月份出现了两位数的下跌。

华尔街最大商业地产业主违约

3月2日,黑石集团价值5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券(CMBS),被传出正式发生违约,这批证券是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和商店为担保的。

据媒体知情人士透露,黑石曾向证券化票据持有人寻求延期,以便有时间处置资产和偿还债务。但俄乌冲突和利率上升引发的市场波动中断了出售过程,加之债券持有人投票反对进一步延期。

目前,这批证券已到期并尚未偿还,贷款服务机构MountStreet已确定黑石违约。黑石的一名代表表示,这笔债务只涉及Sponda投资组合的一小部分,对服务机构没有采纳黑石的建议感到失望。

资料显示,黑石集团2022年末管理资产规模高达9746亿美元,是全球最大另类资产管理公司,也是华尔街最大的商业地产业主和私募股权巨头。受到高利率影响,投资者对于欧美房地产市场的担心明显上升。

回头看,2022年年中,欧美各国房地产周期普遍见顶。美国地产价格指数于去年7月见顶,其同比增速于2022年3月见顶于20.8%,随后持续回落。而从去年10月房地产利率飙升到7%时开始,黑石旗下房地产信托基金BREIT投资者赎回请求激增,黑石不得不宣布限制赎回。而到今年1月底,黑石集团2022年四季度报告出炉时,黑石管理层证实其第二只房地产基金(BPP)正面临超过50亿美元的客户赎回请求。显然,黑石的挤兑危机似乎仍在继续。

美国热门地区房价出现两位数下跌

美国通胀持续居高不下,美联储加息不止,让美国楼市进一步冷却。最新数据显示,美国30年房贷利率已经飙升至6.65%,直逼前期高点7%。而在美国热门地区城市的房地产价格已经在今年1月份出现了两位数的下跌。

美国住房抵押贷款金融巨头房地美(Freddie Mac)的数据显示,美国30年期抵押贷款利率已连涨四周,上周已升至6.65%,明显高于一年前的3.92%左右。而去年10月美国30年期抵押贷款利率一度飙升至7%以上。

高企的房贷利率之下,美国购房贷款申请降至28年低点,房地产销售数出现明显下滑。数据显示,美国1月成屋销售跌至12年来的最低水平,而美国抵押贷款银行协会(MBA)发布的季节性调整指数显示,上周的购房抵押贷款申请量和前一周相比下降6%,和一年前的同一周相比下降了74%,而成交量也同比下降了44%。

更多数据也在佐证美国楼市“退烧”。WolfStreet的最新数据显示,2023年1月份,旧金山湾区的房价中位数环比下跌8%,同比下跌17%,相比2022年3月的峰值,累计下跌幅度达35%,甚至比次贷危机时期的房地产泡沫破裂来得更猛烈。

美联储经济学家警告楼市泡沫要破

历史经验显示,房地产周期下行是经济陷入衰退的有效先行指标之一。美国达拉斯联储的研究显示,目前美国房地产抵押贷款利率达到20年来最高水平,这可能引发“全球房地产市场深度下滑”,美国房价可能暴跌20%。

达拉斯联储的经济学家在本周发表的一份分析报告中写道,自2020年疫情大流行以来,楼市相当繁荣,价格大幅上涨,推动全球房地产市场泡沫越来越大。尽管最近房价涨势开始放缓,但楼市深度下滑的风险仍然存在。

上述经济学家指出,已经有迹象显示,美国和德国房地产市场出现了问题,“由于这些国家的经济规模和重大的跨境金融溢出效应,这可能会对全球前景构成威胁。”他们指出,其中一些危险源于负担能力危机。美国住房负担能力下降的迹象通常出现在全球经济恶化之前。